Обзор судебных актов, касающихся  исполнения  Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан возложенных функций, за четвертый квартал 2025 года

(решение Арбитражного суда РТ от 25.09.2025г. по делу №А65-15500/2025).

Общество с ограниченной ответственностью "ХХХХ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд РТ с заявлением к Управлению Росреестра по РТ (далее – Управление, ответчик) о признании действий Управления по регистрации объектов с кадастровыми №  16:50::584, 16:50::583, расположенными по адресу г. Казань, Приволжский район, ул. ХХХХ д.2 незаконными.

Из материалов дела следует, что земельный участок (ЗУ) с кадастровым № 16:50::239, по адресу: г.Казань, Приволжский район, ул. ХХХХ, д.2, разрешенное использование - бытовое помещение (нежилое здание) предоставлен истцу в аренду на основании договора аренды №17594 от 11.03.2014 заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани сроком действия с 09.04.2015г. по 10.02.2024г. Земельный участок занят капитальными зданиями и объектом незавершенным строительством. Согласно выписке из ЕГРН здание с кадастровым № 16:50::583, наименование: склад, площадь 462 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей - 2, (Объект №1), принадлежит на праве собственности истцу, право  зарегистрировано - 12.02.2021г.;  здание с кадастровым № 16:50::584, наименование: склад, площадь 426,4 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей - 2, (Объект №2), также принадлежит на праве собственности истцу, дата регистрации права  - 18.02.2021.

В 2024г. в рамках дела №А65-2012/2023 по иску ИКМО г. Казани к ООО «ХХХХ» о признании объектов с кадастровыми № 16:50::583; 16:50::584 самовольными постройками, об обязании ООО «ХХХХ» снести  вышеуказанные объекты, Арбитражный суд РТ исковые требования удовлетворил (Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2024, Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 19.09.2024 решение АС РТ оставлены без изменения).

Истец полагая, что ответчик, проводя регистрацию зданий с кадастровыми №  16:50::583; 16:50::584 без установления необходимости получения разрешения на строительства указанных зданий и не проверяя на соответствие указанных зданий земельным, градостроительным , строительным нормам и правилам, нарушил права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

            Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) порядок осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) и государственной регистрации прав (ГРП) предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для ГКУ и (или) ГРП на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления либо отказа в осуществлении ГКУ и (или) ГРП.

ГКУ и (или) ГРП осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Из материалов дела установлено, что в Управление с заявлениями о  регистрации прав обратилась директор ООО «ХХХХ», представив технические планы от 01.02.2021 на объекты недвижимости, подготовленные кадастровым инженером ХХХХ А.Н.

 Постановка на ГКУ и ГРП объектов недвижимости Управлением Росреестра по РТ осуществлялась в упрощенном порядке, в соответствии с нормами ст. 40 Закона N 218-ФЗ, с представлением технических планов здания, где их  заказчиком  являлся ООО «ХХХХ».

Кроме того, в целях осуществления ГКУ ООО «ХХХХ» в своих интересах и за свои же средства представил также заключение от ООО МИК «ХХХХ», где указано, что «кадастровые работы проведены в связи с образованием здания, расположенного: РТ, г. Казань, Приволжский район, ул. ХХХХ, 2». 

В результате осуществления кадастровых работ были внесены следующие сведения: вид объекта недвижимости - здание. Назначение здания - нежилое здание, наименование здания - склад. Оба здания расположены на земельном участке с кадастровым № 16:50::239.

Также на основании заключения ООО МИК «ХХХХ»  нежилое здание склада используется под складирование материалов и хранения готовой продукции. Здание имеет вспомогательное назначение к основному зданию (контора) с кадастровым № 16:50::227. Образование вспомогательного здания не нарушает права третьих лиц и в соответствии с п.3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство и производства работ не требуется. Технический план от 01.02.2021г. был подготовлен на основании вышеуказанного заключения.

Обследование проводилось с целью определения технического состояния строительных конструкций сооружения и соответствия выполненных строительно-монтажных работ действующей нормативно-технической документации.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов уполномоченным лицом Управления в соответствии с Законом N 218-ФЗ приняты решения о постановке на учет и регистрации прав за ООО «ХХХХ» в отношении объектов недвижимости с кадастровыми № 16:50::583; 16:50::584.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что пределы правовой экспертизы документов, представленных для осуществления регистрационных действий, ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию.

Согласно Закону о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления  либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пп. 3 п. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

При осуществлении правовой экспертизы государственный регистратор ограничен определенными в законе пределами и не может давать оценку иным обстоятельствам, в частности, осуществлять проверку на предмет соблюдения строительных норм и правил при возведении объекта недвижимости.

Согласно ч.13 ст.40 Закона N 218-ФЗ при осуществлении ГКУ и (или) ГРП на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления ГКУ и (или) ГРП, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 26 настоящего Федерального закона, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане:

1) разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления ГКУ объекта, введенного в эксплуатацию);

2) акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме (в случае, если осуществляются ГКУ и (или) ГРП на помещения, образованные (измененные) в результате перепланировки).

В рассматриваемом случае, согласно представленным на регистрацию заключений, выдача разрешения на строительство не требовалась, что прямо было указано в заключении кадастрового инженера и заключении  ООО «МИК «ХХХХ».  Оснований для приостановления у государственного регистратора не имелось, постановка на учет и регистрация прав были произведены в связи с представленными документами и сведениями ЕГРН. Необходимые документы для осуществления регистрационных действий были заявителем предоставлены. Сведениями о том, что объекты недвижимости обладают признаками самовольного строительства на момент проведения учетно-регистрационных действий,  ответчик не располагал.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что действия Управления Росреестра по РТ по постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на объекты недвижимости с кадастровыми № 16:50::583, 16:50::584 являются законными и проведенными по волеизъявлению ООО «ХХХХ», требования заявителя удовлетворению не подлежат.

2. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что Советом Альметьевского МР РТ допущено неправомерное, в нарушение требований пп.11 п.1 ст.32 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации прав» и Апелляционного определения Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.10.2024 года по делу №66а-1519/2024, бездействие, выразившееся по не внесению в ЕГРН изменений категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» в соответствии с Апелляционным определением Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.10.2024 года по делу №3а-229/2024 в отношении ЗУ, что нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

(решение Арбитражного суда РТ от 27.10.2025г. по делу № А65-17560/2025).

Индивидуальный предприниматель ХХХХ Р.В. (далее – заявитель, административный истец) обратился в Арбитражный суд РТ с заявлением к ИК Альметьевского МР РТ (ответчик 1), КЗИО Альметьевского МР РТ, (ответчик 2) Совету Альметьевского МР РТ (ответчик 3),  Управлению Росреестра по РТ (ответчик 4) 

- о признании незаконным бездействия ответчиков по не внесению в ЕГРН изменений категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» в соответствии с Апелляционным определением Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.10.2024 года по делу №3а-229/2024 в отношении земельных участков (ЗУ) с кадастровыми №: 16:07::2103, 16:07::2104, ....... 16:07::2132, 16:07::2253;

-об обязании ИК Альметьевского МР РТ, КЗИО Альметьевского МР РТ, Совета Альметьевского МР РТ в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу обратиться в Управление Росреестра по РТ с заявлением о внесении в ЕГРН записи по изменению категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» и осуществить все необходимые действия для внесения таких изменений в отношении земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами;

- об обязании Управления Росреестра по РТ в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу внести в ЕГРН и кадастр недвижимости записи по изменению категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» в отношении земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами;

Из материалов дела следует, что в 2014г. административный истец по договору купли-продажи земельного участка, заключенному по результатам аукционных торгов, приобрел в собственность ЗУ с кадастровым №  16:07::1461, площадью 330450кв.м, расположенный по адресу: РТ, Альметьевский муниципальный район, Новоникольское сельское поселение, с. ХХХХ, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства. В 2016г. данный ЗУ был размежеван на 229  ЗУ. Позже распоряжением ИК Альметьевского МР РТ N 51, земельным участкам в количестве 229 штук, присвоены почтовые адреса. В период с  июня 2017г. по  август 2017г. заявитель продал 38  ЗУ площадью 1000 кв.м каждый, различным физическим лицам.

Решением Совета Альметьевского МР РТ от 26 июля 2019 года N 308 утвержден Генеральный план Новоникольского сельского поселения Альметьевского МР РТ (далее - Генплан). В Генплане разделом 2.9 "Мероприятия по изменению границ в Новоникольском сельском поселении" Положения о территориальном планировании предусмотрено изменение границ поселка ХХХХ в связи с исключением ЗУ в зоне минимально-допустимых расстояний от объектов трубопроводного транспорта. В таблице 2.9.1 приведен перечень ЗУ, исключаемых из границ поселка ХХХХ, имеющих категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки; планируемая категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, планируемый вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, общей площадью 330451 кв.м, куда вошли все 229 земельных участков, образованных заявителем из ЗУ с кадастровым №  16:07::1461.

Таким образом, все 229 ЗУ, образованных административным истцом из ЗУ с кадастровым № 16:07::1461, включая 191 ЗУ, принадлежащих в настоящее время заявителю на праве собственности, не входят в границы населенного пункта поселок ХХХХ.

Решением Совета Альметьевского МР РТ N 95 в Генплан внесены изменения, этим же решением утверждена в новой редакции карта границ населенных пунктов, карта функциональных зон.   

Пунктом 1.12 вышеуказанного решения,  раздел Генплана 2.9 "Мероприятия по изменению границ в Новоникольском сельском поселении" дополнен новыми абзацами, в которых перечислены 226  ЗУ, в том числе 188 ЗУ заявителя, не включенных в границы населенного пункта ХХХХ в связи с нахождением в границе зон с особыми условиями использования территорий нефтепроводов, водовода, а также с несоблюдением минимально допустимых расстояний от нефтяных скважин и несоблюдением охранных зон ВЛ. Также указывается, что Генпланом Новоникольского сельского поселения не предусмотрено изменение границ п. Новоникольск. Участки заявителя с кадастровыми №  16:07::2103, 16:07::2104, 16:07::2105, которые ранее Генпланом были исключены из границ населенного пункта, в результате внесения изменений остались в границах населенного пункта ХХХХ.

Генплан нарушал права и законные интересы административного истца, возлагал на него ограничения по использованию данных ЗУ, препятствовал реализации им в полной мере своих прав как собственника ЗУ, лишил возможности использования ЗУ в предпринимательской деятельности в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования, в связи с чем ХХХХ Р.В. обратился в Верховный суд РТ с административным исковым заявлением о признании Генплана Новоникольского сельского поселения Альметьевского МР РТ №308 от 26.07.2019г., не действующим в части исключения из границ населенного пункта принадлежащих ему ЗУ, расположенных в кадастровом квартале 16:07:230001.

Решением Верховного суда РТ от 19.07.2024г. по делу №3а-229/2024 в удовлетворении административного иска было отказано.

Апелляционным определением Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.10.2024 года по делу №3а-229/2024 (№66а-1519/2024) вышеуказанное Решение Верховного суда РТ отменено, по делу принято новое решение, которым иск ХХХХ Р.В. удовлетворен, признан недействующим со дня принятия Генплан Новоникольского сельского поселения Альметьевского МР РТ, утвержденный Советом Альметьевского муниципального района Республики Татарстан №308 от 26.07.2019г.

Судебной коллегией установлено, что проект Генплана Новоникольского сельского поселения размещен 13 декабря 2018 года во ФГИС ТП. Ни на каких иных Интернет-ресурсах, либо на официальном сайте Альметьевского МР РТ, в средствах массовой информации проект Генплана и информационные материалы к нему не размещены, также не производилось информирование населения по вопросу, где можно ознакомиться с его проектом и информационными материалами к нему.

Таким образом, в отношении изменений границы населенного пункта Сосновка публичные слушания не проводились.

Судебная коллегия пришла к выводу, что первоначально при утверждении проекта Генплана, основанием для исключения ЗУ из границ поселка ХХХХ явилось их нахождение в зоне минимально-допустимых расстояний от объектов трубопроводного транспорта.

В дальнейшем при внесении изменений в Генплан в 2021 году было изменено основание для невключения ЗУ в границы населенного пункта ХХХХ в связи с нахождением ЗУ в границе зон с особыми условиями использования территорий нефтепроводов, водовода, а также с несоблюдением минимально допустимых расстояний от нефтяных скважин и несоблюдением охранных зон ВЛ. Действительно, в зоне минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) не допускается размещение населенных пунктов (СП 36.13330.2012 "СНиП 2.05.06-85*. Магистральные трубопроводы").

Вместе с тем иные ЗОУИТ, в которых расположены спорные земельные участки, не исключают нахождение земельных участков в населенных пунктах.

Согласно информации, представленной ППК  "Роскадастр" на запрос суда, 229 ЗУ, исключенных из границ населенного пункта поселка ХХХХ, не располагаются в границах зон минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), из указанных участков 137 участков находятся в 11 различных ЗОУИТ, остальные 92  ЗУ в каких-либо ЗОУИТ не располагаются.

Аналогичную информацию предоставило ОАО "Татнефть" им. В.Д. Шашина.

Кроме того, согласно ответам ОАО "Татнефть" им. В.Д. Шашина перечисленные 229 ЗУ не находятся в границах минимально допустимых расстояний магистральных трубопроводов ПАО "Татнефть"; трубопроводы ПАО "Татнефть", пересекающие указанные ЗУ, являются промысловыми.

Суд при рассмотрении настоящего дела приходит к выводу, что надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору является Совет Альметьевского МР РТ, поскольку на основании ст. 35 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ, ст. 23 Закона Республики Татарстан от 28 июля 2004 года N 45-ЗРТ, ч. 3 ст. 29 Устава МО "Альметьевский муниципальный район Республики Татарстан" Совет Альметьевского МР вправе утверждать Генплан и вносить в него изменения.

Генплан Новоникольского сельского поселения Альметьевского МР РТ, утвержденный Советом Альметьевского МР РТ №308 от 26.07.2019 на основании Апелляционного определения Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.10.2024 года по делу №66а-1519/2024 признан недействующим со дня его принятия.

Заявитель справедливо указал, что не внесение записи о восстановлении ранее установленной категории «земли населенных пунктов» исключает возможность использования принадлежащих заявителю ЗУ для осуществляемой заявителем предпринимательской деятельности, поскольку по причине оспариваемого бездействия на ЗУ невозможно осуществлять индивидуальное жилищное строительство, что причиняет существенные убытки заявителю, препятствует осуществлению предпринимательской деятельности и дальнейшему использованию ЗУ по первоначальному назначению и в целях, для которых они   приобретались и формировались заявителем, а также значительно уменьшает рыночную стоимость ЗУ.

Соответственно, с даты принятия судебной коллегией апелляционного определения – 30.10.2024 продолжает по настоящее время действовать Генплан в ранее действовавшей редакции, в соответствии с которым вышеуказанные земельные участки, расположенные в кадастровом квартале 16:07:230001, имеют категорию земель «земли населенных пунктов».

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: категория земель, к которой отнесен ЗУ, если объектом недвижимости является ЗУ.

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке. Требования к документам, представляемым для осуществления учетно-регистрационных действий, установлены ст. 21 Закона о регистрации.

В соответствии с пп. 11 п. 1 ст. 32 Закона о регистрации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об отнесении к определенной категории земель или о переводе ЗУ из одной категории земель в другую.

Заявления о переводе спорных ЗУ в категорию земель населенных пунктов от Совета Альметьевского МР РТ в орган регистрации прав не поступали.

С учетом изложенного заявление административного истца о признании незаконным бездействия административного истца по не внесению в ЕГРН изменений категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» в соответствии с Апелляционным определением Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.10.2024 года по делу 3а-229/2024 в отношении земельных участков с кадастровыми №: 16:07::2103, 16:07::2104, ....... 16:07::2132, 16:07::2253, подлежит удовлетворению. А также обязать Совет Альметьевского МР РТ в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу обратиться в Управление Росреестра по РТ с заявлением о внесении ЕГРН записи по изменению категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» и осуществить все необходимые действия для внесения таких изменений в отношении ЗУ с вышеуказанными кадастровыми номерами.

В остальной части административного заявления, суд отказывает в удовлетворении требований, заявленных к ИК Альметьевского МР РТ, КЗИО Альметьевского МР РТ, Управлению Росреестра по РТ.