Обзор судебных актов, касающихся  исполнения  Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан возложенных функций,

за второй и третий кварталы 2023 года

1. Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суд приходит к выводу, что требования заявителя по настоящему делу не подлежат удовлетворению, поскольку направлены на оспаривание зарегистрированного права собственности третьего лица - Вафиной Н.А. на объект недвижимости (дело № А65-12283/2023).

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан  (далее по тексту – заявитель) обратился в Арбитражный суд РТ с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным действия ответчика по внесению записи в ЕГРН о нежилом здании (автосервис с автомойкой), общей площадью 74,1 кв. м ,  расположенного по адресу РТ, г. Зеленодольск, ул. Сайдашева, о возложении на заинтересованное лицо обязанности устранить допущенное нарушение прав заявителя, путем аннулирования указанной записи ЕГРН.

Как следует из материалов дела, 10.04.2019 между заявителем (арендодатель) и Вафиной Н.А. (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым Вафиной Н.А. предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: РТ, Зеленодольский район, г. Зеленодольск, ул. Сайдашева с разрешенным использованием под строительство автосервиса с автомойкой (далее – спорный земельный участок) со сроком действия договора по 10.04.2022.

04.05.2022 заявитель направил в адрес Вафиной Н.А. требование об освобождении спорного земельного участка и передачи его в муниципальную собственность, в связи с истечением сроков действия договора аренды от 10.04.2019.

Ответа от Вафиной Н.А. на данное требование не последовало.

В дальнейшем  заявителем согласно сведениям из Единого государственного

реестра недвижимости (далее – ЕГРН) установлено, что нежилое здание «Автосервис с автомойкой» площадью 74,1 кв.м. поставлено на государственной кадастровый учет и зарегистрировано право собственности 15.11.2022 на основании заявления Вафиной Н.А. с приложением технического плана от 04.04.2022.

Указанный объект недвижимости расположен на спорном земельном участке.

В сведениях ЕГРН право аренды прекращено 03.02.2023 на основании заявления Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» от 31.01.2023.

Заявитель,  полагая, что действия Управления по внесению записи в ЕГРН о нежилом здании «автосервис с автомойкой» общей площадью 74,1 кв.м, расположенного по адресу: РТ, г.Зеленодольск, ул. Сайдашева, являются незаконными и нарушают права и законные  интересы заявителя, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей третьего лица в судебном заседании, суд находит заявленные требования не подлежащим удовлетворению.

В данном случае в результате совершения оспариваемых ответчиком действий произведена государственная регистрация прав третьего лица на недвижимое имущество.

Таким образом, в рамках настоящего арбитражного дела заявителем оспаривается зарегистрированное право третьего лица - Вафиной Н.А., следовательно, имеется спор о праве, который в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться.

В рассматриваемом случае и предмет заявленного требования, и способ восстановления нарушенного права в данной ситуации включает решение вопроса о правах на спорный объект иного лица - Вафиной Н.А., следовательно, требование заявителя об оспаривании действий органа регистрации прав затрагивает права и законные интересы третьего лица.

Соответственно разрешение настоящего спора, рассматриваемого в порядке главы 24 АПК РФ, невозможно без учета правовых позиций Постановления Пленума N 10/22, по смыслу пунктов 52, 53 которого зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Таким образом, наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации права

является основанием для оспаривания зарегистрированного права в порядке искового производства, но не основанием для исключения такой записи в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, которая влечет изменение сведений в ЕГРН с нарушением прав и законных интересов других лиц.

Учитывая, что заявитель сформулировал свои требования в рамках главы 24 АПК РФ, рассмотрение вопроса о признании незаконными действий по внесению в ЕГРН записи и, как следствие, аннулирование такой регистрационной записи, фактически свидетельствует о наличии спора о праве, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства с привлечением собственника объекта недвижимости в качестве ответчика.

В целях защиты нарушенного (предполагаемого) права и для разрешения по

существу спора о праве собственности на спорное имущество заявитель не лишен

возможности обратиться в суд с соответствующим иском с соблюдением правил

подведомственности и подсудности.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в

арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленным названным Кодексом.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав

определены в статье 12 ГК РФ.

При этом в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен

соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным

основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суд приходит к выводу, что требования заявителя по настоящему делу не подлежат удовлетворению, поскольку направлены на оспаривание зарегистрированного права собственности третьего лица - Вафиной Н.А. на объект недвижимости.

2. Учитывая нормы гражданского законодательства, условия договора, нормы закона о банкротстве, а также факт представления в регистрирующий орган всех необходимых документов, подтверждающих прекращение договора аренды, суд пришел к выводу о наличии у регистрирующего органа правовых оснований для погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации обременения в виде аренды и субаренды помещений (дело № А65-11719/2023).

Общество с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление) о признании незаконным действия по исключению записи об обременении нежилых помещений № 1008, № 1009 в виде договора аренды нежилого помещения от 16.06.2020 № 16-06/2020ДДА-Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ИП Галимовой Азалией Альбертовной, договора субаренды в отношении помещения № 1009 от 12.08.2022 года № 12-08/2022Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ООО «Прайм»; об обязании Управление восстановить в ЕГРН запись о наличии обременения.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, заслушав представителей сторон и пояснения третьего лица, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи  129  Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  (далее – Закон о банкротстве) с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего, он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Обязанностями конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства являются формирование конкурсной массы, отчуждение ее по наиболее выгодной цене с дальнейшим распределением вырученных средств среди кредиторов в соответствии с установленными государством приоритетами что, в силу Закона о банкротстве, влечет возложение на конкурсного управляющего определенных обязанностей и предоставление ряда прав.

Согласно части 2 статьи 129 Закона о банкротстве  конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

Пунктом 7 статьи 213.9 Закона о банкротстве установлено право финансового управляющего заявлять отказ от исполнения сделок гражданина в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

На основании абзаца 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Согласно пункту 11 статьи 213.9 Закона о банкротстве отказ от исполнения договоров и иных сделок гражданина может быть заявлен финансовым управляющим по основаниям, предусмотренным статьей 102 настоящего Федерального закона, в течение трех месяцев с даты введения реструктуризации долгов гражданина.

В соответствии со статьей 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника (пункт 1).

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (часть 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Таким образом, приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления конкурсным управляющим такого заявления: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Финансовый управляющий воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора путем направления в адрес ООО "Ритейл Инвест+" соответствующего уведомления, обеспечив тем самым соблюдение предусмотренной нормами статей ГК РФ и условиями сделки процедуры отказа от договора.

На основании пункта 3 статьи 102 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

При таких обстоятельствах, учитывая нормы гражданского законодательства, условия договора, нормы закона о банкротстве, а также факт представления в регистрирующий орган всех необходимых документов, подтверждающих прекращение договора аренды, суд пришел к выводу о наличии у регистрирующего органа правовых оснований для погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации обременения в виде аренды и субаренды помещений.

В силу статей 310, 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или самим договором, он считается расторгнутым.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Таким образом, Гражданским кодексом РФ установлен способ одностороннего волеизъявления на прекращение действия сделки - отказ от договора.

Частным случаем указанного способа (отказ от сделки) является случай, установленный в статье 102, в абзаце 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве.

Следовательно, направление финансовым управляющим письменного заявления об отказе от исполнения договора аренды, предусмотренного положениями статьями 102, 129 Закона о банкротстве, является расторжением договора в одностороннем порядке.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что решения о прекращении прав и обязанностей по договору аренды соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении общества.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу №А65-479/2022, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.12.2022 по делу №А51-20898/2021.