Искусственно созданный земельный участок. Государственная регистрация прав на него.
Среди многочисленных гражданских дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции по заявлениям граждан об оспаривании действий (бездействий) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по отказам в государственной регистрации прав на земельные участки и жилые дома, выделяются рассмотренные гражданские дела о признании незаконными решения Управления Росреестра по РТ отказе в государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельные участки.
Следует отметить, что в настоящее время вопросы, касающиеся правового режима искусственных территорий, нашли отражение в целом пласте действующего законодательства, в частности в Федеральном законе от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – ФЗ №246-ФЗ); статье 22.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации); положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ №246-ФЗ искусственным земельным участком является сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
Согласно ст. 22.3 Закона о регистрации право собственности на искусственно созданный земельный участок регистрируется на основании решения о создании искусственного земельного участка и разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию, а также договора о создании искусственного земельного участка в случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.
В рамках рассмотрения гражданских дел, судами было установлено, что физические лица обращались с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект. В качестве правоустанавливающих документов представлялись: решение о предоставлении водного объекта в пользование; письмо Отдела водных ресурсов по Республике Татарстан Нижнее-Волжского бассейного водного Управления, представляемыми заявителями как «разрешение на ввод в эксплуатацию».
В ходе проведения правовой экспертизы государственными регистраторами были рассмотрены поступившие в Управление Росреестра по РТ ответы на запросы, направленные в Федеральное Агенство водных ресурсов (Росводресурсы) и Отдел водных ресурсов по Республике Татарстан Нижнее-Волжского бассейнового водного Управления. Из содержания данных ответов усматривалось, что «разрешение на ввод в эксплуатацию искусственного земельного участка представлялось считать недействительным, ввиду несоответствия указанной подписи образцу подписи должностного лица, а также то, что с момента вступления в действие ФЗ №246-ФЗ полномочия по выдаче разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию не реализованы ни по одному случаю».
Таким образом, регистрирующий орган не усмотрел в представленных документах – документов-оснований для государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок, предусмотренных ст.22.3 Закона о регистрации.
Управлением Росреестра по РТ было принято решение об отказе в государственной регистрации в связи с не представлением документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, а также по причине того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
По мнению заявителей, достаточным документами являлись предоставленные письма, содержащее слова «разрешение на ввод в эксплуатацию».
Вместе с тем, процесс получения правоустанавливающих документов на данные объекты не так прост и представлен в тексте ФЗ №246-ФЗ.
Оформление искусственных земельных участков больше похоже на оформление сооружений: необходимо решение о создании искусственного земельного участка, разрешение на его ввод в эксплуатацию
Созданию искусственного земельного участка должно предшествовать оформление договора водопользования в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации. Однако на государственную регистрацию права на искусственный земельный участок предоставлять данный договор не требуется.
При этом, в соответствии со ст. 11 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ установлена возможность предоставления водных объектов в пользование для создания искусственных островов и искусственных земельных участков на землях, покрытых поверхностными водами, на основании решения уполномоченных органов без заключения договора водопользования.
Статьей 12 ФЗ №246-ФЗ определяются особенности выдачи разрешения на ввод созданного искусственного земельного участка в эксплуатацию. Поскольку искусственный земельный участок является сооружением, то к регулированию порядка получения и выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию, применяются положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Так, исходя из ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ввод объекта в эксплуатацию означает возможность использования по целевому назначению созданного в полном объеме искусственного земельного участка в соответствии с разрешением на проведение работ по созданию искусственного земельного участка. Именно с моментом получения разрешения на ввод созданного искусственного земельного участка в эксплуатацию законодатель связывает признание земельного участка, как объекта правоотношений, оборот которого осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Потребность создания искусственных земельных участков, обусловленная недостатком свободных площадей в прибрежных зонах, плотностью застройки крупных городов и ограниченностью земельных ресурсов, определила особенности правового регулирования общественных отношений, предметом которых являются искусственные земельные участки.
Чаще всего искусственные земельные участки создаются на водных объектах. Например, искусственные острова в Персидском заливе (Объединенные Арабские Эмираты). Международный аэропорт Кансай фактически является искусственным островом в Японском море. В России такая практика используется больше для решения промышленных задач, в том числе утилизации крупных промышленных объектов (нефтяных платформ, например). Также строятся искусственные острова, подобные построенным в Объединенных Арабских Эмиратах, Японии. Например, к Олимпиаде в Сочи в 2014г планировалось завершить строительство трех искусственных островов для размещения отелей.
Регистрационная практика имеет место и у нас. Но считаем необходимым представление тех документов, которые требует действующее законодательство.
На сегодняшний день наша позиция подтверждена также судами апелляционной инстанции.
Пресс-служба