О мерах по повышению эффективности использования земель в Республике Татарстан и изменениях в законодательстве в сфере недвижимости и земельных отношений
Сегодня в Кабинете министров Республики Татарстан состоялся брифинг на тему "О мерах по повышению эффективности использования земель в Республике Татарстан и изменениях в законодательстве в сфере недвижимости и земельных отношений".
От Росреестра Татарстана в мероприятии для журналистов приняла участие заместитель руководителя Лилия Бурганова. Представитель ведомства рассказала о новых сроках освоения земельных участков, их обязательном уточнении границ и о необходимости регистрации вновь созданных объектов недвижимости.
О мерах по повышению эффективности использования земель в республике сообщил министр земельных и имущественных отношений Республики Татарстан Азат Кадыров.
Коротко о самом главном
Федеральный закон №307-ФЗ от 8 августа 2024 года
С 1 марта этого года вступил в силу Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Новый Закон впервые раскрывает понятие «освоение земельного участка». Под ним понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. Согласно закону, срок освоения составляет три года.
Норма «трехлетний срок для освоения земельных участков», прежде всего, касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью. Человеку дополнительно даётся 3 года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф и т.д.). В течение этого 3-летнего срока, пока собственник осваивает участок, его нельзя привлечь к ответственности за нецелевое использование земли, поскольку он к нему еще не приступал. После истечения 3 лет, предназначенных для освоения земли, человек уже начинает использовать ее по назначению – строить дом, магазин, объекты рекреационного назначения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. С этого момента собственник несет ответственность за неиспользование участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать нарушения.
В новом законе об освоении земель, а также в разработанных Росреестром проектах подзаконных актов не предлагалось и не предлагается расширить основания для изъятия земельных участков, увеличить штрафы за их неиспользование.
Более того, если ранее у собственника могли изъять землю, если он ее не освоил в течение 3 лет, то по новому закону срок до возможного изъятия фактически увеличивается до 5-7 лет, т.к. он дает человеку дополнительные 3 года для освоения.
Федеральный закон №487-ФЗ от 26 декабря 2024 года
Данным Законом вводится принцип «построил-оформи»: эксплуатировать построенные объекты можно будет только после их оформления. Граждане смогут это сделать в том числе с использованием упрощенного порядка оформления прав на бытовую недвижимость (например, по «дачной амнистии»).
Всего в Республике Татарстан более 4,4 млн. объектов недвижимости, из них 368,3 тысяч – без прав, в том числе:
- около 180 тыс. – земельные участки
- 109,3 тыс. – помещения
- 627 тыс. – здания
- 7,3 тыс. – сооружения
- 485 – объекты незавершенного строительства
- 8,5 тыс. машино-места
Без межевания земельного участка совершать сделки будет нельзя.
С 1 марта 2025 года регистрация прав или совершение сделок возможны только в отношении земельных участков с установленными границами (они должны быть внесены в ЕГРН). Также нельзя поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.
В Республике Татарстан всего около 1 млн. 700 тыс. земельных участков, из них без координат – 85,6 тыс.
Справочно
Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту на платформе НСПД. Она доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок. Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.
Юридические лица должны подавать документы в электронном виде
С 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на кадастровый учёт и регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами исключительно в электронном виде.
Исключение: крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся юридическими лицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе направлять заявления на кадастровый учет и регистрацию прав в форме документа на бумажном носителе до 1 января 2026 года.
Законом также установлено, что юридическое лицо вправе подать документы в регистрирующий орган на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности обращения в электронной форме. Информация об этом размещается на официальном сайте Росреестра.
Застройщик сам от имени дольщика должен подать документы в Росреестр.
Если объект построен застройщиком с привлечением средств дольщиков, то именно он будет представлять в Росреестр заявление о регистрации договора долевого участия и права собственности дольщика на квартиру или машино-место. Документы также должны подаваться в исключительно электронном виде, без затрат граждан на изготовление электронной цифровой подписи.
Застройщик обязан направлять заявление о государственной регистрации права с приложением акта о передаче объекта долевого строительства участнику в течение 30 дней, в случае государственной регистрации за собой - в течение 6 месяцев.
О ранее учтенных объектах недвижимости
Если до 1 марта 2025 года для внесения данных в ЕГРН достаточно было документа, подтверждающего права на объект, то с вступлением в силу нового закона необходимо предоставлять межевой или технический планы. С 1 марта 2025 года для внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического/межевого плана.
Ранее учтенные объекты - это объекты, права на которые возникли до 31 января 1998 года - до дня вступления в силу 122-го Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или технический или государственный учет которых был осуществлен до вступления в силу 221-ФЗ от 24.07.2007, в отношении объектов капитального строительства - до 1 марта 2013 года.
Важно соблюдать целевое назначение и вид разрешенного использования земельных участков
Закон определяет, что эксплуатировать здания и сооружения нужно с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены. Это позволит исключить случаи, когда, к примеру, на участках для ИЖС открываются автомойки и гостиницы.
Об обязанности приобретать земельные участки
В новом Законе закреплена обязанность собственников зданий, сооружений, которые не имеют прав на земельные участки под этими объектами, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобрести такие участки в собственность или в аренду.
Федеральный закон от 22 июля 2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»
Согласно Закону, применение счетов эскроу распространяется на строительство индивидуальных жилых домов по договорам подряда по аналогии с многоквартирными домами. Применение счетов эскроу при строительстве индивидуальных домов не является обязательным. Решение об использовании этого механизма принимают стороны: заказчик строительства и подрядная организация, осуществляющая строительные работы.
Если выбирается общий порядок расчетов с использованием счета эскроу, то деньги, которые теперь заказчики платят за индивидуальный дом, не поступают напрямую к подрядчику, а направляются в банк на специальный счет эскроу. На этот счет должны перевести деньги за дом после подписания договора подряда. Перечисленная сумма будет храниться в банке в течение определенного срока, который не может превышать срок окончания строительства больше чем на 6 месяцев. В течение этого времени они застрахованы, при наступлении страхового случая возмещение составит 100 % суммы до 10 млн. рублей.
Заключать договоры с оплатой через счет эскроу сможет подрядчик, который соответствует следующим критериям:
- является юридическим лицом или гражданином со статусом индивидуального предпринимателя;
- зарегистрирован в информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и получил соответствующий идентификатор в порядке, установленном приказом Минстроя России;
- разместил в указанной системе обязательную информацию .
Земельный участок, предназначенный для возведения дома, должен находиться в собственности, в аренде или в безвозмездном пользовании у заказчика.
В отношении индивидуальных домов действует уведомительный порядок. Он предполагает, что собственник до начала строительства должен направить соответствующее уведомление в органы местного самоуправления. Данные о договоре со строителями надо будет включать в уведомление, которое собственник участка должен подавать перед началом работ. Это новое требование, оно закреплено в части 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Фоторепортаж брифинга: https://rosreestr.tatarstan.ru/fotoreportag.htm/photoreport/10110679.htm
Пресс-служба Росреестра Татарстана
8 (843) 255-25-10
https://rosreestr.tatarstan.ru
https://vk.com/rosreestr16
https://t.me/rosreestr_tatarstan