29.10.2014 - Как не остаться без квартиры и без денег.

Автор: начальник отдела приема-выдачи документов Управления Росреестра по Республике Татарстан Ада Евгеньевна Зайдуллина.

Управление Росреестра по Республике Татарстан рекомендует гражданам, покупающим недвижимость, производить расчет по сделке не до, а после государственной регистрации права и получения правоудостоверяющих документов

В настоящее же время большинство покупателей рассчитывается с продавцом, причем – полностью,  в день подачи документов на государственную регистрацию прав. При этом в договоре  указывается, что расчет по сделке произведен полностью до подписания договора, В Управлении Росреестра по Республике Татарстан убеждены: это порочная практика, так можно остаться и без жилья, и без денег!

- Среди граждан бытует устойчивое мнение, что основанием для расчета является «Расписка в получении документов на государственную регистрацию», которую выдают в Управлении после подачи документов. Получив ее на руки, они уверены, что дело - в шляпе и смело отдают несколько миллионов рублей, причем наличными, продавцу,   - комментирует ситуацию начальник отдела приема-выдачи документов Ада Зайдуллина. - с юридической точки зрения указанная расписка лишь подтверждает факт, что Управлением приняты документы на государственную регистрацию. Определить же наличие или отсутствие оснований для приостановления или отказа в   государственной регистрации

на стадии приема документов невозможно.

По словам Ады Зайдуллиной, специалисты,  принимающие документы не уполномочены на проведение правовой экспертизы, и, в связи с этим не могут предвидеть, будет ли произведена государственная регистрация прав на объект недвижимости: это не их компетенция. Прием документов, подчеркивает начальник отдела приема-выдачи документов,  – это лишь первый этап государственной регистрации, за которым должна последовать правовая экспертиза. Вот от ее  результатов и будет зависеть решение государственного регистратора – регистрировать право или нет. 

Законодательством отводится на государственную регистрацию стандартной сделки 18 календарных дней. В день подачи документов нет и не может быть  никаких гарантий, она не будет приостановлена или по ней не будет принято решение об отказе. Причины тому могут быть самыми разными. Это и представленный неполный пакет документов на государственную регистрацию (например, отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества ребенка или нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу совместно нажитого имущества), и даже поддельные право устанавливающие документы.

- Если принято решение о приостановлении государственной регистрации, заявителю необходимо устранить все выявленные недостатки. Здесь-то и возникает конфликт интересов: а захочет ли вторая сторона, которая уже получила деньги и потратила их, к примеру, на приобретение другого жилья, оперативно собирать недостающие документы? Продавец просто может не найти для этого времени, - делится опытом работы Ада Зайдуллина. - В результате покупателю приходится бегать за продавцом, уговаривать его, тратя при этом свое здоровье, время, и внутреннее равновесие.

Но еще драматичнее, по ее мнению, может сложиться  ситуация для покупателя, произведшего стопроцентную предоплату, когда в государственной регистрации отказано: 

- Представьте:  гражданин, решивший улучшить свои жилищные условия, продает однокомнатную квартиру и покупает двухкомнатную. Деньги, полученные от продажи, он вносит в качестве первоначального взноса за новое жилье, а недостающую сумму берет в банке, оформив для этого кредит. У него в действительности  может не оказаться денежных средств, которые,  в случае принятия решения об отказе, потребует вернуть несостоявшийся покупатель.  В этом случае расплатившемуся за жилье, но так и не ставшему его собственником, законопослушному гражданину  остается  одна дорога – в суд, который, без всякого сомнения, удовлетворит требование о возврате денежных средств, но не сможет компенсировать потраченное время и испорченные нервы.

Существует несколько предусмотренных законом способов, с помощью которых можно  исключить возникновение подобных ситуаций. Причем все они позволяют чувствовать себя в безопасности как покупателю, так и продавцу.   

Первый – ипотека в силу закона. Ее суть заключается в том, что приобретаемое жилье находится в залоге  у продавца до тех пор, пока покупатель с ним полностью не рассчитается.

- То есть право покупателя на объект недвижимости будет зарегистрировано, но в то же время оно будет обременено залогом: покупатель не сможет без согласия продавца распоряжаться своей собственностью, - объясняет Ада Зайдуллина.  - В случае если покупатель не сможет рассчитаться, залогодержатель гарантировано получит либо заложенное имущество, либо денежные средства от его реализации.

Рассчитываться же с продавцом желательно после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права. Понятно, что в полученном документе в графе «ограничения, обременения» будет указана запись «ипотека в силу закона». Чтобы ее «погасить», обе стороны должны обратиться в Управление Росреестра по РТ и заявить о том, что расчет произведен полностью. Пожалуй, это единственное неудобство для продавца, который должен дважды обратиться в Управление. Но это опять же, как посмотреть на ситуацию: если на регистрацию права собственности по обычной сделке, напомним, отводится 18 календарных дней, то при возникновении ипотеки  – всего пять рабочих дней.

Еще через три рабочих дня покупатель (продавцу приходить уже не нужно) сможет получить «чистое» свидетельство – без регистрационной записи об ипотеке. Таким образом, права всех сторон сделки надежно защищены: продавец получает полный расчет, а купивший у него квартиру становится ее полноправным собственником.

Другой вариант – банковская ячейка. В данном случае стороны обращаются в банк и заключают договор аренды банковской ячейки, где указывают, кому и при каких обстоятельствах деньги за квартиру, положенные покупателем в ячейку, могут быть переданы продавцу. Условия могут быть самыми разными, их выбирают сами стороны. Например, продавец должен представить Выписку из Единого государственного реестра прав.

Как видите, свести риски к минимуму вполне возможно. Было бы желание, а способы для этого есть.

Журнал "Загородный дом"

№12, 2014

Последнее обновление: 7 ноября 2014 г., 10:17