22.04.2014 - Спорный Вопрос: как безопасно купить и продать квартиру?

Деловой центр РТ "Татцентр"

 Эксперты признают, что рынок недвижимости Татарстана - это рынок продавцов. Ежедневно в Казани регистрируются сотни сделок, большинство из которых - небезопасны. О том, как купить или продать квартиру и не лишиться при этом имущества и денег, портал TatCenter.ru беседовал с начальником отдела приема-выдачи документов управления Росреестра по РТ Адой Зайдуллиной.

По статистике, большинство татарстанцев, покупая квартиру, расплачиваются с продавцом наличкой в день подачи документов на регистрацию права собственности в управлении Росреестра по РТ, рискуя при этом остаться и без квартиры, и без денег. 

Редакцию портала TatCenter.ru посетила начальник отдела приема-выдачи документов управления Росреестра по РТ Ада Евгеньевна Зайдуллина и рассказала о нюансах, на которые продавцам и покупателям необходимо обращать внимание при сделках с недвижимостью. 

- Ада Евгеньевна, сколько сделок проходит через Росреестр ежедневно?

- В Татарстане рынок недвижимости достаточно динамичен и стабилен. В день мы обслуживаем порядка 1,5 тысячи заявителей. Из них половина - это сделки. Стоит сказать, что в отличие от столичных регионов в Татарстане большинство сделок проводится по предоплате и за наличный расчет.

- Проще говоря, люди приходят в управление Росреестра по РТ, подают документы на регистрацию права собственности, получают расписку ведомства, и в этот же день покупатель расплачивается с продавцом за наличные, верно?

- Совершенно верно. При этом вы должны понимать, что в момент такого ответственного мероприятия, как подача документов, подписание договора, последние согласования, человек думает лишь об одном - о сохранности наличных денег, которые находятся у него, в прямом смысле слова, "под столом".

- Тогда возникает вопрос: в чем кроется основная опасность такого вида расчетов?

- Законом на регистрацию сделки установлен предельный срок - 18 календарных дней для проведения государственной регистрации права. Продавец и покупатель, между тем, дойдя до Росреестра, считают, что сделка состоялась, и с облегчением рассчитываются. На самом же деле с момента подачи документов - все только начинается. Потому что в день подачи документов начинаются регистрационные действия. Но продолжаются они в течение всего срока регистрации - 18 дней.

- Что может произойти за этот период?

- Нужно понимать, что во время процедуры могут возникнуть обстоятельства, которые будут препятствовать проведению госрегистрации. Заметьте, я сейчас не говорю о мошеннических действиях и каких-то явных обманах. Представьте, что в процессе государственной регистрации всплывут какие-то аресты. Или, например, будет установлено, что нарушены права третьих лиц, которые также имеют право на регистрируемый объект недвижимости. В лучшем случае, последует приостановление госрегистрации, что также не очень хорошо. Потому что госрегистратор имеет законное право приостановить сделку на один месяц, плюс еще граждане при установлении каких-либо причин могут приостановить госрегистрацию на три месяца. Представляете этот срок? А деньги, например, покупатель уже отдал. И все это время покупатель находится в подвешенном состоянии.

- Получается, что в лучшем случае человек тратит достаточное количество времени, а мы знаем, что сделки с недвижимостью - это оперативные сделки, а в худшем случае, если речь идет о мошенниках, - лишается и денег, и потенциальной квартиры?

- Да. Бывает и обратный вариант, что и продавец остается и без денег, и без квартиры. Это гораздо хуже. Но, как вы правильно заметили, чаще страдает покупатель. Время - деньги. 

- Ада Евгеньевна, отдавая документы в Росреестр на госрегистрацию, потребители получают на руки расписку ведомства. Может ли эта расписка служить основанием того, что сделка состоится?

- Конечно же, расписка - это не гарантия. Получив документы, мы по закону, выдаем расписку. Она лишь подтверждает, какие документы Росреестр получил от клиента. Почитайте эту расписку. В ней написано - перечень документов, количество экземпляров, количество листов... Как вы думаете, может это являться гарантией государственной регистрации? Конечно же, нет. На основании расписки вы можете получить в том же количестве все документы, отданные в Россреестр на регистрацию. 

- Можно провести аналогию с абитуриентами, поступающими в вуз - они получают расписку о принятых документах, но поступление им никто не гарантирует...

- Совершенно верно. В России достаточно много ведомств, которые выдают расписку в получении документов. Но это же не означает, что вы уже добились результатов. 

- Для большинства обывателей именно договор купли-продажи является основополагающим документом. И многие, наверное, отдавая в Росреестр подписанные документы, полагают, что никаких эксцессов со сделкой произойти уже не может...

- Договор купли-продажи при сделке - это действительно правоустанавливающий документ. Но необходимо понимать самое главное.

Право возникает у покупателя только с момента государственной регистрации сделки

- С момента получения свидетельства?

- К договору нужно относиться очень серьезно! Нужно читать все пункты, условия договора, и они должны соответствовать действительности. Потому что в случае форс-мажорных обстоятельств это будет единственный документ, который доказывает ваше право на объект недвижимости, либо ваше право на возврат денег. А на практике, как правило, сумма, указанная в договоре, занижена - чтобы избежать налогооблажения, и не соответствует реальным цифрам, которые отдаются за недвижимость. Сроки, условия оплаты тоже прописываются так, чтобы регистрация прошла быстрее. Как кажется это на момент подачи документов. А в случае, если что-то идет не по задуманному сценарию, договор - это единственный документ, который подтверждает и право, и обязанность. Поэтому повторюсь, к нему необходимо относиться очень серьезно. Право на недвижимость признается за покупателем только с момента государственной регистрации!

- Ада Евгеньевна, можно ли сказать, что сегодня в Татарстане риэлторы просто сводят продавцов и покупателей? Чистота сделки проверяется в Росреестре, который может и отказать в регистрации права собственности. Получается, сами риэлторы провоцируют небезопасную, наличную форму расчетов за недвижимость?

- На рынке Татарстана очень много агентств недвижимости и агентов по недвижимости. Это достаточно уважаемая должность. Но есть риэлторы и есть так называемые посредники. Посредникам важно свести продавца и покупателя, и не просто свести, а постараться кэш с этого получить и поскорее закрыть вопрос. Настоящие агенты по недвижимости, конечно же, так не поступают. Поэтому гражданам рекомендую - если вы видите, что главное, что беспокоит человека, который привел вас на эту сделку - комиссионные, то это должно настораживать.

- Какие варианты безопасных расчетов Вы можете порекомендовать?

- Вопрос не в том, чтобы рассчитываться за наличный или безналичный расчет, а определить правильно момент расчета.

- Когда он должен быть?  

- Если смотреть с точки зрения покупателя, то ему невыгодно отдавать деньги в день подачи документов на регистрацию. Выгодно, конечно, убедиться, что все нормально, получить заветное свидетельство о регистрации права, и только после этого расплатиться любым удобным способом. Если же встать на сторону продавца - где гарантия, что покупатель, получив свидетельство и став полноправным правообладателем, рассчитается с продавцом? Существует много безопасных и для продавца, и для покупателя способов расчетов.

- Какие, например?

- На сегодняшний день самый популярный способ, но, к сожалению, не в Татарстане, а Москве и Санкт-Петербурге - это расчет через банковскую ячейку. Арендуется банковская ячейка, продавец и покупатель могут проверить купюры и пересчитать, и совместно закладывают деньги в ячейку. Есть несколько вариантов соглашений, которые заключаются с банком, по предоставлению определенных документов, продавец забирает деньги.

- Что скажете по поводу аккредитива?

- Аккредитив - это безналичная форма расчетов. Удобен, прежде всего, тем, что не нужно возить наличные деньги по городу, в сумке. Не нужно охраны, если речь идет о крупной сумме. Покупатель открывает счет, перечисляет на него деньги, и с этого момента он не имеет доступа к этим средствам. Он не может их потратить на другие цели, он не может их потерять, их не могут конфисковать. По наступлению определенных условий и предоставлению определенных документов банк перечисляет денежные средства на счет продавца. Удобство, как, впрочем, и неудобство аккредитива в одном - это безналичный расчет. К сожалению, ментальность наших людей такова, что безналичные расчеты не всем нравятся. Кроме того, это абсолютно прозрачная форма расчетов - при ней нужно указывать всю сумму в договоре. Для кого-то это может быть неприемлемо.

- Законодательством предусмотрено и нотариальное заверение сделок. Нотариус проверяет чистоту сделки и несет за это имущественную ответственность. Почему этот вариант не очень популярен?

- Нотариус - это очень полновесная фигура на рынке недвижимости. Нотариус сейчас имеет возможность самостоятельно подать документы в Росреестр, проверить все необходимые условия, и после этого выдать свидетельство о регистрации. Плюс у нотариуса есть возможность производить расчеты с гражданами. Граждане за дополнительную плату могут заключить с нотариусом договор, и нотариус сам проведет расчеты. Причем не обязательно всей суммы, а может перечислять деньги поэтапно. 

- Почему тогда услуги нотариуса малопопулярны?

- Я думаю, все дело в тарифах. Если говорить о сейфинге, то аренда банковской ячейки стоит 2-3 тысячи рублей. Услуги нотариуса стоят гораздо дороже и зависят напрямую от суммы договора, от цены сделки в процентном соотношении. Но это и понятно - нотариус несет личную и имущественную ответственность за сделку. Он должен быть заинтересован в проведении сделки, т.к. ответственность очень высокая. Из недостатков, применительно к нотариусам, могу сказать, что не установлены четкие параметры, четкие сроки совершения регистрационных действий. 

- Что Вы имеете в виду?

- Пришли вы к нотариусу, выстояли очередь, все у вас хорошо. Подали документы. Но нигде законодательно не прописано, в течение какого срока нотариус должен передать их на регистрацию в Росреестр. Это мелочь для кого-то, но когда речь идет о сделке, о рынке динамично развивающемся, это очень важно.

- Ада Евгеньевна, напоследок, в качестве резюме какие рекомендации можете дать при сделках с недвижимостью?

- Самая универсальная рекомендация - обращайтесь, пожалуйста, к профессионалам. Не экономьте на безопасности.

Беседовала Юлия Амочаева



http://tatcenter.ru/article/135336/
Последнее обновление: 21 мая 2014, 14:59
Copyright © 2003-2017
Обнаружили ошибку? Выделите слово или предложение и нажмите CTRL+ENTER
Яндекс цитирования