Ипотечные скачки: эффект «низкой базы», «ветеранские» и маткапитал

В I КВАРТАЛЕ 2011 ГОДА ЧИСЛО СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ТАТАРСТАНЕ ОСТАЛОСЬ НА ПРОШЛОГОДНЕМ УРОВНЕ  

На рынке недвижимости Татарстана перестал расти спрос, стабилизировавшись на уровне прошлого года. Такие данные сделала "БИЗНЕС Online", ознакомившись с данными, которые на днях опубликовало управление Росреестра по РТ. Эксперты считают причинами такой ситуации выросшие с конца прошлого года на 10 - 15% цены на квартиры, дефицит предложения в самом дешевом ценовом сегменте, вымытом с рынка после ветеранской программы, а также ожидание продавцами роста цен в связи с Универсиадой.  

ТРИ АРШИНА ЗЕМЛИ 

Республиканское управление Росреестра опубликовало сведения о зарегистрированных правах в Татарстане за первый квартал 2011 года. Несмотря на то, что данные цифры носят обобщенный характер, это пока один из немногих показателей, по которому можно измерить самочувствие рынка недвижимости в республике. 

Для начала следует сказать, что в первом квартале в регпалате по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось число регистрационных действий на 6,4%. Причем самым пострадавшим оказался сегмент земельных участков. 

Количество регистрационных действий с землей упало с 69,1 тыс. до 54,5 тыс. регистраций, т. е. на 21,04%. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова высказала корреспонденту "БИЗНЕС Online мнение", что зимний период – не самый активный период продаж на рынке земли. «Обычно сделки с землей закрываются в ноябре. А здесь еще и снежная зима, которая даже физически не позволяла добраться до участков, чтобы продемонстрировать товар лицом», - говорит риэлтор. Вообще, считается, что земля - это крайне неэластичный товар, и после того как «мыльный пузырь» на рынке недвижимости лопнул, привлекательность этого актива сильно упала. 

ЗАВЫШЕННЫЕ ЦЕНЫ КАК ТОРМОЗ СПРОСА 

Единственный сегмент, который продемонстрировал рост, – это нежилые помещения. Отмечен рост в 21,3%. «Этот сегмент и так был мертвым. Поэтому этот рост – это рост относительно нуля. Условно говоря, продавали 100 помещений, а стали 120», - говорит директор ТДН «Валери» Валерий Абсалямов. 

Глава АН «Домус» Фарит Хабибуллин согласен с коллегой, отмечая, что сдерживают активность именно завышенные цены на коммерческую недвижимость. 

«Популярны производственные помещения до 500 квадратных метров, помещения на первой линии и офисные помещения площадью до 70 квадратных метров», - говорит эксперт. Гиззатова добавляет, что в целом помещения активно покупают под ломбарды, ателье, обувные мастерские и другие объекты малого бизнеса. 

УНИВЕРСИАДСКИЕ МЕЧТЫ 

Что же касается основного сегмента рынка недвижимости – жилья, то его можно охарактеризовать, как стабильный с примесью завышенных ожиданий. 

Так, число регистрационных действий с жилыми помещениями почти не изменилось. Если в первом квартале 2011 года было выполнено 103,6 тыс. регистрационных действий, то этой зимой - 102,6 тыс. Одним словом, рынок, выйдя из пике, стабилизовался на одном уровне (падение 0,9%). 

Напомним, что в первом квартале 2010 года, как писала газета "БИЗНЕС Online", по сравнению с первым кварталом 2009 года число регистраций сделок с жильем выросло на 40,5% - с 73 740 до 103 611 сделок. По сути, шло восстановление рынка после двух кризисных лет за счет отложенного спроса. 

«Сейчас парадоксальная ситуация, цены на рынке растут, а спрос не увеличивается. С одной стороны, три года мы твердили, что будет дефицит предложения, и вот, похоже, это время пришло. Происходит вымывание с рынка именно небольших квартир – одно- и двухкомнатных, - говорит Хабибуллин. - И речь идет не только о вторичном рынке, но и первичном. Здесь ситуация такая. С одной стороны, есть строящееся жилье – это ниши для инвестиций, но здесь высоки риски, и люди это понимают. С другой стороны - есть дефицит готовых небольших квартир. К этому добавляется и психологический фактор, люди надеются, что к Универсиаде жилье подорожает. В итоге по сравнению с прошлым годом цены выросли на 100 - 150 тысяч рублей». 

ДЕФИЦИТ ДЕШЕВОГО 

Анастасия Гиззатова также отмечает дефицит жилья экономкласса в сегменте «хрущевки» и «ленинградки». «Есть ощущение, что не хватает недорогого жилья. Вследствие этого цены выросли на 10 - 15 процентов. Как итог - спрос не растет. Если бы собственники пошли на снижение цены, то квартиры быстро нашли бы своих покупателей», - говорит риэлтор. 

По сути, речь идет о том, что после некоторого восстановления мировой экономики, похоже, игроки надеются возвращения на рынок недвижимости старой модели растущего «мыльного пузыря». Но это в итоге может с ними сыграть злую шутку. Для этого достаточно посмотреть на ситуацию с ипотекой. На этом фоне, видимо, только и остается уповать на спортивный Event-маркетинг. 

ИПОТЕКА РАСТЕТ, НО ТЕМПЫ ПАДАЮТ 

В условиях, когда ветеранская программа (ее пик пришелся на август 2010 года) фактически завершена (на вторичный рынок Татарстана в этом году в лучшем случае могут прийти 1–1,5 млрд. субсидий, но и те потеряли свою привлекательность ввиду задержек с перечислением денег, приводящих к разрушению риэлторских цепочек), единственным локомотивом рынка остается ипотека. 

Данные Росреестра как будто бы говорят в пользу этого. Так, общее количество регистрационных записей об ипотеке, составив 12 808, выросло на 89% (рост классических ипотечных сделок - 86% и 9731 сделок)! Цифры не могут не порадовать власти республики, для которых с 2008 года обвал ипотечного рынка стал настоящей головной болью. 

СНАЧАЛА НИЗКО ПАЛИ, А ТЕПЕРЬ ВЫСОКО ВЗЛЕТЕЛИ 

Напомним, что в 2009 году число регистрационных действий по ипотеке в республике упало на 46% - по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, если в 2008 году было зарегистрировано 46 084 действий, то в 2009 году - всего 25 064. Падение ипотеки по Казани вообще составило фантастические 70% (27 975 - за 2008 год, 8406 – за 2009 год). 

Восстановление началось лишь в 2010 году. Так, в первом квартале прошлого года доля договоров классической ипотеки выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 2343 до 5226 договоров. То есть рост составил 106%! Всего же в 2010 году зарегистрировано 56 тыс. договоров ипотеки. 

В то же время на фоне показателей прошлого года видно, что в этом году темпы прироста ипотечных сделок снизились на 20%. Но даже с такими показателями в первом квартале в Татарстане выдано самое большое количество жилищных кредитов в Приволжском федеральном округе – 4085 на 3,25 млрд. рублей. 

СПАСИБО ВЕТЕРАНАМ

Объяснить эту ситуацию можно несколькими причинами. В первую очередь столь стремительный рост объясняется «эффектом низкой базы». «Рост ипотеки действительно ощущается, но за всем этим массивом еще большее число не прошедших андеррайтинг кредитов», - говорит Абсалямов. 

Но при том, что ипотечный рынок почти вернулся к докризисным показателям, мы наблюдаем снижение спроса. Как известно, сегодня оживление рынка недвижимости во многом обеспечивается внерыночными инструментами, а именно участием госбюжета в нем через различные формы. И одна из них, самый серьезный драйвер прошлого года - ветеранская программа - почти завершена. 

В прошлом году ипотека помогла оживить рынок настолько, что по количеству сделок купли-продажи Татарстан оказался впереди всей России, после Москвы и Московской области, конечно. Активность продаж в республике выросла вдвое по сравнению с 2009 годом. Всего, напомним, в республику на улучшение жилищных условий ветеранов было направлено из федерального бюджета более 12 млрд. рублей, что сопоставимо с годовым бюджетом Госжилфонда. 

И как производная от рынка, выросло число выданных жилищных кредитов – и опять Татарстан их выдал больше всех в России, 18 864 договоров. Правда, по объемам выданных кредитов РТ находится лишь на пятом месте после Москвы, Московской области, ХМАО и Свердловской области, а средний размер кредита в республике – чуть больше 600 тыс. рублей. 

Говоря о структуре сделок на рынке недвижимости, риэлторы склоняются к тому, что число сделок за наличный расчет и покупка в ипотеку через агентства находятся в соотношении 30 к 70 или 40 к 60 (т. е. 30 - 40% сделок - это классическая купля-продажа, а 60 - 70% - с привлечением кредита). До кризиса все было с точностью до наоборот. 

МАТКАПИТАЛИСТЫ И СОЦКАПИТАЛИСТЫ 

Среди других факторов, позволивших оживить ипотеку, Гиззатова называет материнский капитал. Предправления Автоградбанка Венера Иванова признается, что Татарстане доля средств маткапитала, направленных на погашение ипотечных кредитов, в покупке жилья была ощутимой. 

Резерв роста для ипотеки скрыт и на первичном рынке. Только в этом году в Татарстане должно быть введено почти до миллиона «квадратов» (927 тыс. кв. метров) коммерческого жилья. Увеличивающееся число вводимых в строй объектов и тот факт, что банки после кризиса вновь "повернулись лицом" к первичному рынку жилой недвижимости, как минимум может помочь сохранить положительную динамику для статслужб. Застройщики заинтересованы в активных продажах, а в сложивших условиях эту долю можно вырастить только через продажу в рассрочку и кредит. 

Одновременно тревогу у риэлторов вызывает растущая ставка рефинансирования. «Я вообще не могу разобраться. С одной стороны, Центробанк, формально подконтрольный правительству, поднимает ставки рефинансирования, а с другой стороны, Владимир Путин говорит, что в ближайшие годы ипотечные ставки должны снизиться до шести - семи процентов годовых», - констатирует Абсалямов разрыв между реальным состоянием дел в экономике и предвыборными заявлениями премьера. 

Размышляя о возможном разогреве рынка недвижимости, Гиззатова говорит, что для него, наряду со снижающимся спросом, стоп-барьером может стать и программа соципотеки, которая будет пополнять базу предложений. «Буквально вот-вот сдают целый комплекс соципотечных «многоэтажек» в Азино. Часть сдаваемых квартир уже готовят к перепродаже», - сообщает риэлтор.