Рынок жилья Казани: американские горки на бюджетные деньги

Бизнес-газета от 14.02.2012

Татарстанское управление Росреестра опубликовало на днях статданные об итогах рынка недвижимости за 2011 год. Газета «БИЗНЕС Online», проанализировав совместно с экспертами эту информацию, сделала ряд любопытных наблюдений. Среди них: возвращение исчезнувшей во время кризиса сезонной активности, заметное влияние на рынок госпрограмм, а также ипотечного кредитования, которое, как ни странно, набирало обороты не в Казани, а в других городах и районах РТ.

ДВА РАЗНЫХ ЯНВАРЯ
Согласно данным татарстанского управления Росреестра, в прошлом году наблюдалось заметное увеличение активности на рынке недвижимости: 145,9 тыс. сделок со всеми видами недвижимого имущества в 2011 году против 129,1 тыс. сделок 2010 года. В столице региона рост не отмечался: 35,9 тыс. сделок в 2011 году против 37,8 тыс. сделок в 2010 году.

Как известно, лучшим индикатором состояния рынка недвижимости является жилищный рынок, это самый востребованный и многочисленный сегмент рынка.

И как показывают данные статистики, здесь повторяются общие тенденции. Если общее число сделок купли-продажи квартир по республике вырос с 94,5 тыс. в 2010 году до 105,5 тыс. в 2011 году, то по Казани произошло снижение - с 28,2 тыс. сделок в 2010 году до 25,9 тыс. сделок в прошлом году.
Таким образом, можно сделать вывод, что объем казанского рынка колеблется на уровне 25 - 30 тыс. сделок в год.

Ситуацию на рынке жилой недвижимости интересно рассмотреть в разрезе всплесков и падений. В первую очередь мы предлагаем рассмотреть казанский рынок - как наиболее емкий и инвестиционно привлекательный.

Как и следовало ожидать, наименее активный месяц с точки зрения числа сделок - это январь. Так было и в 2010, и в 2011 году. Но есть существенная деталь: в январе прошлого года было заключено почти в полтора раза больше сделок, чем в январе 2010 года. Риэлторы отмечают главную причину: конец 2010 года - это период прихода федерального «ветеранского» транша в республику. Соответственно, кто не успел использовать «ветеранские» в декабре, завершили свои сделки в январе, отсюда и рост.
Динамика числа сделок в 2010 и 2011 годах: Казань, жилая недвижимость
 
НЕПРИМЕТНЫЙ АПРЕЛЬ
В то же время два года подряд в Казани отмечался всплеск числа сделок в апреле. Причем именно во второй месяц весны в татарстанской столице было зарегистрировано больше всего сделок купли-продажи на протяжении всего года - 3127. И что самое интересное, этот всплеск, отмеченный в статистике Росреестра, практически прошел незамеченным большинством игроков. Лишь руководитель ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов отмечает, что первое оживление и повышение цен было действительно в апреле-мае. «Связано с тем, что пошла «материнка», ипотека, «ветеранка», люди немного очухались после нового года, с марта начали двигаться цены. Первая волна была такой», - объясняет риэлтор.

Анастасия Гиззатова из АН «Счастливый дом» считает, что апрельская активность могла быть связана с повышением инфляции, увеличением денежной массы у населения и ранним, отложенным спросом. «Началась продажа-обмен квартир, ранее приобретенных по ветеранским сертификатам и материнскому капиталу», - говорит она.

Данные татарстанского отделения пенсионного фонда, которые есть в распоряжении газеты «БИЗНЕС Online», показывают, что в марте был всплеск выдачи сертификатов на материнский капитал - 2065 единиц против 1745 в феврале и 1286 в январе. Учитывая, что значительная часть материнского капитала идет на погашение ипотечных кредитов и в целом на покупку жилья (в среднем от оформления до использования сертификата проходит около месяца), то к апрелю средства «мамочек» пришли на рынок.

Что интересно, другой ответ на происходящее можно найти также в статистике регистраторов. Оказалось, что именно в апреле было зарегистрировано больше всего ипотечных жилищных сделок - 672.

Эксперты помимо запуска крупными банками ипотечных программ с льготными кредитными ставками отмечают, что в целом положительно сказалось смягчение андерайтинга - условий выдачи кредитов.
Таким образом, можно говорить, что сезонность в совокупности с активизацией ипотечных программ и использования материнского капитала способствовала оживлению рынка весной прошлого года.
 
ИПОТЕКУ В 2010 ГОДУ ПОДОГРЕВАЛИ СТРАХИ И СЛУХИ

В то же время, если анализировать данные по числу выданных жилищных кредитов в Казани и РТ, то можно увидеть, если в республике за 2011 год число ипотек выросло (с 25807 сделок в 2010 году до 31429 сделок в прошлом году). В то же время в Казани наоборот снизилось - с 4748 в 2010 году до 4231 в 2011 году.

Представитель Интехбанка, в целом говоря о 2010 годе, вспоминает, что с июля 2010 года было запланировано повышение ставок по программам ОАО «АИЖК». «Соответственно, люди пытались успеть в июне получить ипотечные кредиты по более низким ставкам и купить квартиры, - дает объяснение специалист ипотечного отдела. - В декабре же 2010 года наблюдается сезонный рост выдачи ипотечных кредитов и сделок купли-продажи недвижимости. Связано это с тем, что население старается сохранить имеющиеся средства и вложить их в ликвидные активы - недвижимость, а в связи с недостаточностью средств, обращается в банк за ипотечным кредитом. Еще одной причиной роста выдач ипотечных кредитов в декабре 2010 года является то, что не было известно, будет ли продлена программа, позволяющая направлять средства МСК на досрочное погашение ипотечных кредитов, срок выдачи которых был ограничен 2010 годом. Поэтому многие из тех, кто имел на руках сертификат на материнский капитал, старались получить ипотечный кредит до конца 2010 года».

С коллегами согласны и представители Автоградбанка. «Пика в июне 2010 года мы не ощутили, а вот в декабре – да. Тогда владельцы сертификатов на МСК думали, что льготный период для их использования (не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка) ограничится только 2010 годом, поэтому старались поскорее пустить их в дело. А еще, наверное, нужно учитывать психологический аспект: многие хотят завершить большие дела до конца года», - отмечает Наталья Половинко - заместитель председателя правления ЗАО «ГКБ «Автоградбанк».

ОДИН КВАРТАЛ ГОДА СТОИТ

Если вернуться к ситуации на рынке недвижимости, то весна и лето в целом для Казани прошли достаточно ровно, если не сказать, что был замечен определенный спад. С этим согласны и большинство опрошенных «БИЗНЕС Online» риэлторов. Период стагнации продолжался где-то до августа.

Первый всплеск на рынке жилья в Казани произошел в августе-сентябре. К этому же периоду относится начало ценового ралли на казанском вторичном рынке. В итоге за последний квартал 2011 года цены в столице РТ на самый востребованный эконом-сегмент - «хрущевки» и «ленинградки» - выросли на 25 - 30%. (Об изменении цен на рынке недвижимости по итогам 2011 года и факторах, повлиявших на это, газета «БИЗНЕС Online» готовит отдельный материал).

«Пик мы ощутили осенью, началось все это с августа и продолжалось в течение сентября, октября, ноября, декабря. Эти четыре месяца были самыми бурными для рынка недвижимости. Рост числа сделок был следствием повышенного спроса. Думаю, сыграл эффект отложенного спроса. Действительно, очень сильно увеличились цены на квартиры – примерно 30 процентов», - рассказывает Андрей Савельев - директор агентства «НЛБ-недвижимость».

Соглашается с коллегой и Гиззатова. «Период роста числа сделок в октябре, ноябре, декабре был связан с традиционной активностью покупателей в преддверии Нового года и тревогой населения перед предстоящими выборами, - говорит риэлтор и продолжает. - В 2011 году самой важной новостью был дикий рост цен в Казани осенью. Мы показали самый большой прирост цен по России - примерно 30 процентов. Цены выросли из-за отложенного спроса. Люди поверили, что кризис закончился и дальше квартиры падать в цене уже точно не будут».

Помимо отложенного спроса Валерий Абсалямов (директор ЦДН «Валери») называет и субъективные факторы, которым подвержен рынок недвижимости. «Нашу Казань понять сложно, у нас здесь каждые три-четыре года наступает психоз, по любому поводу и без повода. Играют роль какие-то слухи. Начинает двигаться народ, и это самое опасное - когда происходит такой ажиотаж, высосанный из пальца, - делится мнением эксперт. - Плюс качнулась Европа, проблемы у Америки с долларом. Вдобавок еще и думские выборы. Если сложить все это в одну ячейку, то и сложится логичная картина».
Вообще, с последним комментарием о влиянии слухов трудно не согласиться. Достаточно взглянуть на данные Росреестра о количестве сделок с жилой недвижимостью в 2010 и 2011 годах по республике - здесь можно увидеть, что графики практически совпадают.

Арслан Минвалеев, Эльвира Вильданова
Copyright © 2003-2017
Обнаружили ошибку? Выделите слово или предложение и нажмите CTRL+ENTER
Яндекс цитирования