Казанский рынок недвижимости пережил «черный сентябрь»

"Бизнес Online", 30.10.2013

ПРИВЕДЕНИЕ ЦЕНТРА СТОЛИЦЫ РЕСПУБЛИКИ В ПОРЯДОК ПЕРЕД УНИВЕРСИАДОЙ-2013 ПРИВЕЛО К РЕЗКОМУ СКАЧКУ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В ЭТОЙ ЧАСТИ ГОРОДА

Несмотря на строительный бум в столице Татарстана, ситуация с куплей-продажей квартир в последнее время существенно ухудшилась. Газета «БИЗНЕС Online», изучив опубликованную статистику татарстанского управления Росреестра за 9 месяцев, обнаружила, что этот период стал самым провальным за весь посткризисный период начиная с 2010 года. Эксперты говорят о воцарившейся на рынке недвижимости стагнации, отмечают, что она характерна сейчас для большинства российских городов, не забывая отметить, что недвижимость по-прежнему останется одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестиций, обеспечивающих 12 - 16% доходности в год.

АКТИВНОСТЬ СПАЛА: МИНУС 30% В КАЗАНИ

Татарстанское управление Росреестра опубликовало данные по количеству сделок купли-продажи на республиканском рынке недвижимости за 9 месяцев 2013 года.

Главный индикатор состояния рынка – это сделки купли-продажи жилой недвижимости (на нее приходится более половины всех зарегистрированных сделок). В сегменте жилой недвижимости по РТ за этот период было зарегистрировано 45 726 сделок, из которых треть приходится на Казань – 15 104. Газета «БИЗНЕС Online» сравнила показатели за последние четыре года и обнаружила, что показатели за 9 месяцев 2013 года по количеству сделок купли-продажи жилья оказались самыми худшими. Если рассматривать число сделок в Казани, то увидим, что показатели упали на 25 - 26% по сравнению с аналогичными периодами 2010 - 2012 годов. 

Еще более впечатляющая картина создается, если взять данные за первый осенний месяц. Сентябрь 2013 года также оказался худшим за последние четыре года. Так, если в сентябре 2013 года зафиксировано 1426 сделок, то в сентябре 2012 года их было 2625, то есть спад составил 54%! То есть впору говорить о настоящем «черном сентябре» в Казани по аналогии с валютными кризисами. 

Статистика в целом по республике выглядит еще хуже. За 9 месяцев 2013 года было зарегистрировано на 43,7% меньше сделок, чем в январе-сентябре 2012 года. По сравнению с 9 месяцами 2011 года снижение на 31,16%, с 9 месяцами 2010 года – 28,3%.

Одним словом, положение на рынке, как и в целом в экономике России, выглядит как глубокая стагнация. Лишним подтверждением этого является ценовой анализ рынка жилья Казани, который провел аналитический центр «БИЗНЕС Online».

ВСЛЕД ЗА ИНФЛЯЦИЕЙ

Вначале несколько слов о методике расчета цен. Для определения уровня цен нами были отобраны объявления, опубликованные на сайте «Из рук в руки» на вторую декаду сентября. Для снижения влияния сильных ценовых отклонений мы анализировали сегменты с большой выборкой: «хрущевки», «ленинградки» и «улучшенки» (всего 1100 квартир – это к вопросу, что выборка была взята максимально большая). Учитывались только одно и двухкомнатные квартиры. 

В итоге мы получили рост средней цены на 4,7% – с 57,8 тыс. рублей за квадратный метр в третьей декаде декабря 2012 года до 60,5 тыс. рублей во второй декаде сентября 2013 года. Напомним, что, согласно прогнозу минэкономразвития РФ, инфляция за 9 месяцев 2013 года составит 4,7 - 4,8%. Получаем, что стадия бурного роста цен осталась в 2011 - 2012 годах. Не исключено, что в дальнейшем придется довольствоваться уровнем инфляции. Покупатели могут, похоже, торжествовать – возращается их время!

ВАХИТОВСКИЙ РАЙОН КАК ВСЕГДА ЛИДЕР

Цены ценами, но картина выглядит далеко неоднозначной. Сильнее других районов с конца года подрос и так самый дорогой и престижный – Вахитовский: прибавка составила 11% – с 60,9 тыс. рублей за квадратный метр в третьей декаде декабря 2012 года до 67,7 тыс. рублей за квадратный метр во второй декаде сентября 2013 года. Получаем рост быстрее инфляции (и среднего темпа по рынку) в 2,3 раза. Подтверждается один из постулатов: «Центр всегда в цене». Такой фактор, как ограничение на застройку, также оказал свое влияние. Повышенное внимание со стороны властей к архитектурному облику центральной части Казани сыграло на руку владельцам жилья (как и хозяевам уже отведенных площадок под застройку) в Вахитовском районе.

Авиастроительный район на этот раз, напротив, показал самый слабый прирост: 1,2% – с 56,8 тыс. рублей за квадратный метр в третьей декаде декабря 2012 года до 57,4 тыс. рублей за квадратный метр во второй декаде сентября текущего года. Напомним, что цены в данном районе бурно росли в 2011 - 2012 годах на ожидании введения в эксплуатацию новых станций метрополитена. Таким образом, этот фактор роста цен в Авиастроительном районе был полностью учтен (если не сказать переучтен) уже к концу 2012 года.

Не может похвалиться темпами прироста и Кировский район: за 9 месяцев – всего 1,8%. Основная наиболее вероятная причина – большой удельный вес «хрущевок» и более ранних построек. В 2013 году акцент спроса заметно сместился в пользу новостроек, это придало свежий импульс ценам «улучшенок». Тем временем цены на квартиры в домах с возрастом более 30 лет застопорились, а в отдельных случаях даже «сдали» позиции.

НОВОСТРОЙКИ ВЫЗЫВАЮТ ВСЕ БОЛЬШИЙ ИНТЕРЕС

В поддержку тезиса о том, что спрос со вторичного рынка перекинулся на первичный, говорят и данные федерального портала «МИР КВАРТИР». Согласно им, Казань попала в число городов, где новостройки дорожали. В столице РТ цены в сентябре выросли на 0,4% – с августовских 51518 рублей до 51720 рублей за квадратный метр.

Правда, в целом аналитики портала отмечают, что в сентябре 2013 года цена падала в 55% исследованных городов. Мониторинг проводился в 30 российских городах. В 16 городах из них цены снизились. Сентябрьская динамика оказалась довольно резкой: максимальный рост цены «квадрата» составил +1,9%, наибольшее снижение – -4,5%.

СТАГНАЦИЯ, ОДНАКО

Главный аналитик гильдии риэлторов России Геннадий Стерник, изучив данные по 30 российским городам за последние 8 месяцев 2013 года, пришел к выводу, что в августе на вторичном рынке жилья городов России сохранились признаки ценовой стагнации с увеличенной волатильностью и некоторой тенденцией к повышению цен. Средний прирост составил всего 0,8%, разброс в пределах от -7,6 до +8,9%.

Как Стерник рассказал, результаты совпадают с ранее выполненным прогнозом динамики рынка на 2013 год: «После достижения докризисного уровня во всех городах в ближайшие три-четыре года ожидается колебательная стагнация цен с темпами роста от -2 процентов до +5 процентов в год. Прогноз на второе полугодие: в связи с тем, что экономика России продолжает балансировать между стагнацией и депрессией, для рынка жилья городов РФ сохраняется прогноз колебательной стагнации».

Вартан Погосян – директор департамента маркетинга московской компании TEKTA GROUP, заявил федеральным СМИ, что столичный рынок недвижимости сейчас в состоянии стагнации. «Рублевые цены слегка повышаются, платежеспособный спрос остается на прежнем уровне, количество сделок не растет. Этот тренд сохранится до конца года. Если начнется вторая волна кризиса, российский рынок (по самым пессимистичным прогнозам) просядет не более чем на 15 процентов. Закредитованность рынка гораздо ниже, чем это было в 2008 году. Даже тогда цены на квартиры снизились примерно на 30 процентов», – говорит эксперт.

ИНВЕСТОРЫ ПЕРЕКЛЮЧИЛИСЬ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Что же касается коммерческой недвижимости, то половина всех сделок в регионе приходится на Казань. В целом в Татарстане за 9 месяцев было зарегистрировано 11 722 сделки, из них 6 980 приходится на Казань.

Сентябрь – это всегда начало делового сезона, и активизация рынка нежилой недвижимости для этого месяца является обычным явлением. Так, по сравнению с августом в первом осеннем месяце по РТ отмечен рост сделок с коммерческими помещениями на 32,3%, а по Казани – на 16,7%.

По мнению экспертов, стагнация жилищного рынка привела к активизации рынка коммерческой недвижимости. Инвесторы переключились на торговые и офисные помещения. По количеству регистраций договоров купли-продажи нежилых помещений за 9 месяцев 2013 года как республика, так и Казань поставили новые рекорды. Так, показатели за январь-сентябрь нынешнего года в столице республики оказались на 5% лучше показателей аналогичного периода за прошлый год, на 22,7% – 2011 года и 89% – 2010 года. По республике за 9 месяцев 2013 года было зарегистрировано 11722 сделок, что на 19,5% выше показателей аналогичного периода прошлого года, на 24% – 2011 года и на 65% – 2010 года.

Не менее активен, согласно статистике Росреестра, и земельный рынок. Это объясняется тем, что покупатели стараются сделки с участками завершить до наступления холодов и окончания строительного сезона. Так, в Казани за 9 месяцев 2013 года количество сделок с землей выросло на 15%, есть рост и по республике +22,6%.

РИЭЛТОРАМ СЛЕДУЕТ ПРИВЫКНУТЬ РАБОТАТЬ В НОВЫХ УСЛОВИЯХ

Эксперты «БИЗНЕС Online» выяснили мнение экспертов о ситуации на рынке недвижимости Казани.

Искандер Юсупов – коммерческий директор ГК «Унистрой»:

- Если подводить итоги третьего квартала 2013 года, то он прошел весьма успешно. Мы отметили серьезный рост спроса на новостройки в наших объектах, уровень продаж тоже вырос, возможно, это как-то связано с Универсиадой. Август и сентябрь были не менее удачными. Цены заметно не изменились, мы немного повысили их по ряду наших объектов, однако незначительно. Возможно, повышение спроса связано с тем, что покупатели перекинулись на первичный рынок, я сам столкнулся с тем, что сделать ремонт во вторичной квартире может быть дороже, чем сделать его в новой квартире с черновой отделкой. Инвестиционная привлекательность «первички» также очевидна. Думаю, что роста цен, подобного 2012 году, когда мы были свидетелями резкого скачка вверх, не случится. Недвижимость по-прежнему останется одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестиций, обеспечивающих 12 - 16 процентов доходности, но о 30 процентах в год, как было в 2012-м, я думаю, нужно на время забыть. Для нас лучший индикатор спроса – это когда клиенты делают выбор в пользу нашего продукта. Могу сказать, что в третьем квартале спрос был очень высокий. В России не принято давать прогнозы дальше Нового года, поэтому думаю, что четвертый квартал продолжит тенденцию третьего – смещение интереса к первичному рынку жилья, рост доли ипотечных сделок на рынке первичного жилья (в третьем квартале их уровень составил порядка 30 процентов). В фаворе, как и прежде, эконом-класс, который предпочитают инвесторы и молодые семьи.

Вячеслав Егоров – директор АН «Аванград риэлт»:

- В среднем на рынке недвижимости есть некоторый рост спроса за последние месяцы. Но динамика различается по сегментам. Если брать старое жилье эконом-класса, цены даже упали. Такие квартиры можно купить дешевле, чем два-три месяца назад. В сентябре-октябре этого года цена подросла только в рекламе. Какая активность была три месяца назад, такая же активность и осталась. Я думаю, в ноябре-октябре, когда наступит вновь сезон, спрос возрастет. Многие люди под Новый год стараются решить свои вопросы по недвижимости. Тем более из-за нестабильной ситуации в Америке люди могут побояться вкладывать свои средства в доллары и вложатся в недвижимость.

Вообще 2013 год «одинаковый»: как сложилась с января не очень активная ситуация, так и идет по медленной, почти незаметной нарастающей. Может быть, после Универсиады пошло немного получше. Универсиада снизила активность: кто-то уехал из города, на время подготовки не строились новостройки. И это затормозило спрос. А после активность подросла. Я не назвал бы состояние рынка стагнацией, это достаточно стабильная ситуация. Например, в Европе, США уже давно нет такой активности, которая у нас была лет четыре-пять назад. Ажиотажа нет. Есть устойчивый спрос. Риэлторам надо привыкнуть работать в этих условиях. Цены уже так стремительно расти не будут. Соответственно, инвесторы вкладываться в недвижимость будут реже, потому что это не сулит им такого высокого дохода.  А конечные потребители всегда есть. Людям всегда будет надо купить или продать квартиру.

В вашем исследовании, скорее всего, аналитика идет от цен предложения. Нонсенс, но на сегодняшний день разница между предлагаемой ценой и той, за которую реально продают, составляет от 10 до 15 процентов. Такой ситуации я еще не наблюдал на нашем рынке. Как она возникает? Люди смотрят объявления и видят много предложений квартир за 3 миллиона. Думают: «Давай нашу тоже поставим за 3. Или дороже, у нас же еще и с ремонтом». И эта цена является завышенной. Мы знаем, как риэлторы, что в продаваемых сейчас квартирах сидит большой торг. Например, хрущевки в газетах заявлены по 2 миллиона. А реально их можно за 1 миллион 700 купить. Мы недавно продали квартиру за 1 миллион 600, но она была не в таком хорошем состоянии, и у нее не очень удобное месторасположение. А в среднем хрущевки стоят 1 миллион 800. При этом два месяца назад они продавались по цене в 2 - 2 миллиона 100. По новостройкам средняя цена квадратного метра – в районе 50 - 55 тысяч рублей, в некоторых категориях – от 60 тысяч рублей. Цена зависит как от места расположения квартиры, стадии ее готовности, так и от общего метража объекта, от готовности стадии объекта. Однокомнатные в новостройках – без ремонта, с черновой отделкой, метров на 40 – стоят где-то 2,5 миллиона рублей. Если брать ЖК «Радужный» в Осиново, там сейчас можно купить квартиру за 2 миллиона 100 тысяч рублей. Она уже с чистовой отделкой – «заезжай и живи», но это квартира эконом-класса и за чертой города. Если брать центр Казани, там недавно построенная «однушка» стоит не менее 3 миллионов.

Что касается новостроек, то да, люди сейчас перекинулись на новостройки. На это также влияют высокие цены на «вторичку».  И человек предпочитает купить квартиру в новостройке, сделав там ремонт. И, может даже, на этом сэкономит.

УНИВЕРСИАДСКИЕ ОЖИДАНИЯ СЫГРАЛИ ПРОТИВ РЫНКА

Анастасия Гизатова – директор АН «Счастливый дом»:

- В сентябре-октябре традиционно наблюдается активность. Правда, не настолько, как в прошлых годах. По-прежнему четко прослеживается тенденция увеличения интереса к первичному рынку. Более того, застройщики предлагают хорошую альтернативу с малогабаритными бюджетными вариантами. В пользу новостроек говорит не только низкая степень физического и морального износа, но и более качественное исполнение.

Рост по вторичному рынку в Вахитовском районе связан с сезонным заездом студентов и близостью расположения к высшим учебным заведениям. Потенциальные покупатели понимают, что стоимость квадратного метра в новостройке ниже, чем на вторичном рынке, а если брать долгосрочную перспективу, то приобретение старой квартиры еще менее целесообразно. Мы идем по пути ряда стран, когда разрыв между старым и новым фоном будет увеличиваться. Роста стоимости квадратного метра и числа сделок пока не будет, во всяком случае никаких предпосылок для того нет. А прогнозы экспертов, утверждающих, что Универсиада повлечет за собой рост цен и числа продаж, оказались несостоятельны. Прогнозы ряда экспертов в части увеличения спроса и стоимости квадратного метра в связи с проводимой Универсиадой совсем не оправдались, а только посеяли смуту среди владельцев недвижимости, которые на период Универсиады переоценили свою недвижимость. Предложений на рынке достаточно, причем во всех сегментах. В данный момент рынок можно охарактеризовать как «рынок покупателя».

Руслан Хабибрахманов – директор агентства недвижимости «Флэт»:

- Если смотреть на динамику стоимости квадратного метра в этом году, заметен небольшой рост спроса на первичную недвижимость. Как правило, это связано с прошлым активным ростом цен на вторичное жилье. Действительно, сейчас рост цен на недвижимость находится на уровне инфляции. Что касается роста цен на недвижимость в Вахитовском районе, можно сказать, что это связано со строительством элитных домов в историческом центре города, которые являются уникальными объектами по архитектуре и месторасположению.

В сентябре-октябре 2013 года и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости спрос активизировался. Серьезного изменения цен на недвижимость не наблюдается, есть даже небольшой рост. Спрос на вторичный фонд немного снизился, в связи с чем собственники идут на незначительное снижение цен. Спрос по сравнению с началом года увеличился, осень – это сезон потребительской активности, в том числе и на рынке недвижимости.

Добавлю, что в Казани продолжается строительный бум. Значительная доля специализированных СМИ наполнена предложениями о новых жилых и загородных домах.

Я считаю, что рынок Казани растет, и цена за квадратный метр жилья сохранит свою положительную динамику в связи с мероприятиями, проводимыми в Казани, и развитием всех сфер деятельности города.

Олег Захаров – директор АН «Новостройки Казани»:

- На волне ожидания Универсиады многие застройщики начали поднимать стоимость. Центр города преобразился, стало меньше пробок, соответственно, больше людей захотели жить в центре Казани. За счет этого произошел рост цены.

Тенденция по росту интереса к новостройкам идет уже несколько лет. Люди переселяются из хрущевок, ленинградок в течение последних трех лет в новостройки. На хрущевки всегда цена была немного завышена, например, в Советском, Приволжском районах. Сейчас цены там снизились. На рынке есть много инвесторов, которые инвестируют в жилье, и новостройки – одна из возможностей удачно инвестировать.

В август и сентябре в этом году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года активность была невысокой. У многих агентств и у застройщиков в целом идет спад. У кого-то 50 процентов от объема прошлого года реализуется, у кого-то – даже 30 процентов.

Последнее обновление: 30 октября 2013 г., 17:24